Dopyt po hypotékach od úvodu roka narástol už takmer o štvrtinu. Kým vo februári banky poskytli nové úvery za 300 miliónov eur, v júli to bolo už 370 miliónov eur. V auguste síce záujem mierne opadol, na jeseň sa však očakáva pokračovanie rastu. Dostupnosť bývania sa však výrazne nezlepšuje, upozornil v aktuálnom komentári finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Na tento trend podľa neho doplácajú najmä mladí ľudia. Kým pred troma rokmi, na jeseň 2021, získali záujemcovia do 25 rokov takmer 7 % hypoték, v súčasnosti je to necelých 5 %, poukázal analytik na základe dát OVB. "Mladí ľudia doplácajú na vysoké úroky nižšou výškou hypotéky. Kým priemerná hypotéka ľudí vo veku od 26 do 45 rokov je takmer 99.000 eur, mladí do 25 rokov dostanú od banky v priemere len 92.000," vyčíslil Búlik.

Mladí ľudia na začiatku kariéry majú nižší príjem a zároveň aj výrazne menšie úspory ako stredná generácia. "Banky musia testovať príjem každého žiadateľa bez rozdielu na úrokovú sadzbu vyššiu o 2 percentuálne body ako je reálny úrok, ktorý má splácať. Strop je pritom 6 %, čiže pri súčasných priemerných úrokoch nad 4 % sa testuje príjem na maximálny úrok. Tým pádom mladí ľudia kvôli nižšiemu príjmu dostanú menej peňazí od banky," vysvetlil Búlik. Aj to je podľa neho jeden z dôvodov, prečo na Slovensku takmer 70 % mladých vo veku 25 až 29 rokov žije s rodičmi.

Dostupnosť bývania, ktorú meria Národná banka Slovenska (NBS), bola v júni tohto roka najnižšia za posledné desaťročie, pripomenul analytik. Od leta 2022 do tohtoročnej jari sa pritom znížili ceny nehnuteľností o 10 %. Ak by však malo byť bývanie pre ľudí dostupné na úrovni dlhodobého priemeru, ceny by museli klesnúť ešte o ďalších 7 %.

Od júna sa dostupnosť bývania podľa Búlika reálne nezlepšila. Mierny pokles úrokov poskytnutých hypoték v stotinách percentuálneho bodu totiž vyvažoval oživený rast cien bývania. Nehnuteľnosti podľa ponukových cien sledovaných NBS aj podľa cien z katastra od Štatistického úradu (ŠÚ) SR rástli od druhého štvrťroku o 4 % medziročne a 3 % medzikvartálne.

„Platím asi 800 eur a zoberie mi to približne 35 percent z rodinného rozpočtu. Keďže manželka je momentálne na rodičovskej dovolenke, tak je to veľmi cítiť,“ povedal pre portál NUlife.sk Slavomír, ktorý z rodinného rozpočtu mesačne vráža do splátok hypoték viac, ako jednu tretinu.. Tvrdí, že svoj rodinný život žijú preto veľmi skromne až obmedzujúco.

Rast cien pritom bude v danom tempe pravdepodobne pokračovať aj ďalej, predpokladá analytik. Dokonca by sa mohol kvôli očakávanému nárastu dane z pridanej hodnoty (DPH) na 23 % zrýchliť. "Predpokladaný vyšší dopyt po novostavbách do konca tohto roka, ktorým sa ľudia budú snažiť vyhnúť vyšším cenám od budúceho roka, by mohol potiahnuť nahor aj ceny starších bytov," avizoval Búlik.

Ľudia by podľa neho nemali mať prehnané očakávania ani z poklesu úročenia hypoték. Aj keď bude pokračovať, budúci rok sa priemerný úrok pravdepodobne nedostane oveľa nižšie ako na 3,5 %. "Úrokové sadzby začínajúce trojkou realisticky odrážajú mieru rizika pre banky, v tomto pásme sa hypotéky pravdepodobne dlhodobo udržia. Očakávam, že len pri obmedzených marketingových akciách budú úrokové sadzby začínať dvojkou," doplnil analytik.

Drahé hypotéky komplikujú investovanie do bývania. Výhodné bolo v období nízkych sadzieb

Drahé hypotéky znížili výnosnosť investovania do nehnuteľností. Kúpou bytu v hotovosti sa v dlhodobom horizonte môže investor obrať o milióny eur. Vyplýva to z analýzy investičnej platformy Portu.

Vysvetlil, že ak by niekto kúpil v roku 2010 priemerný byť za 200.000 eur, dnes by mal hodnotu 368.200 eur. Aj napriek poklesu cien v rokoch 2011, 2012 a 2023 by zarobil takmer 170.000 eur. Ak by však rovnakú sumu investoval do akciových indexov, za rovnakých 14 rokov by mala jeho investícia hodnotu vyše 900.000 eur.

 „Podľa údajov Štatistického úradu SR priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vzrástla na Slovensku v druhom kvartáli tohto roka na 1,84 násobku priemeru roka 2010. Z každých sto eur investovaných do bytu pred 14 rokmi má teraz ich majiteľ 184 eur. Na prvý pohľad sa to môže zdať ako dobrý obchod, na druhý už nie,“ priblížil analytik online investičnej platformy Portu Marek Malina.

Z dlhodobého hľadiska sa rozdiely prehlbujú

Čím dlhší investičný horizont berieme do úvahy, tým sú rozdiely medzi investíciou do bytu a akciových indexov vyššie. Napríklad, už spomínaný byt za 200-tisíc by mal pri rovnakom vývoji trhov po 30 rokoch hodnotu 789-tisíc eur. Pri investovaní do akciového indexu S&P 500 by to však bolo 3 318 705 eur.

„Prepočet vychádza z priemernej historickej miery zhodnotenia 9,9 percenta ročne a poplatkom 0,5 percenta za správu. Takýto poplatok majú napríklad naše dôchodkové účty. Ak by si investor vybral index MSCI World, zarobil by ešte viac - na účte by mal po 30 rokoch až 4 658 792 eur. Opäť počítame s výškou poplatku za správu 0,5 percenta ročne,“ približuje Marek Malina.

„Ide o efekt takzvaného zloženého úročenia, keď sa novými výnosmi zhodnocujú už staršie výnosy. Tento efekt sa týka aj nehnuteľností. Ich cena však za štandardných podmienok rastie na Slovensku pomalšie, keďže naráža na kúpyschopnosť obyvateľstva a rast platov. Navyše, ani byty sa nedokážu vyhnúť prepadom ich hodnoty. Napríklad, za uplynulých 14 rokov podľa Štatistického úradu zdraželi nehnuteľnosti najviac o 16,6 % medziročne, ostatné roky bol rast výrazne nižší, a tak ho akciové trhy dokázali s prehľadom prekonať,“ priblížil Malina.

Ľudia sú mimo realitného trhu

Podľa analytika bolo investovanie do nehnuteľností výhodnejšie v období lacných hypoték. V súčasnosti však priemerná úroková miera hypoték dosahuje podľa údajov Európskej centrálnej banky 4,6 %. Pri hypotéke na 30 rokov tak klient preplatí 135.282 eur, vypočítal analytik. „Tento fakt de facto vyhnal z realitného trhu ľudí, ktorí kupovali investičné nehnuteľnosti na hypotéku a kratšie splatnosti sa pre mnohých ľudí stali nedostupné. To potvrdzujú aj samotní developeri či realitní makléri,“ priblížil Malina.

Dodal, že investícia do bytu je skôr vhodná pre tých, ktorí už investujú inak. „Ďalšou alternatívou je investovať do realitných fondov, ktoré majú v portfóliu aj potenciálne výnosnejšie nehnuteľnosti, než sú byty. Prípadne byt kúpiť, prenajať a výnos z nájmu neminúť a investovať ho. Každopádne, byt by nemal byť jediným spôsobom, akým si človek odkladá,“ uzavrel analytik.

rNUlife.sk